Poljoprivredno zemljište header jpg

Cijena poljoprivrednog zemljišta 2020. u Hrvatskoj i EU

Cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj po hektaru za oranice u prosjeku iznosi 24.347 kn (3.290 €), za livade 12.680 kn (1.713 €), a za pašnjake 13.179 kn (1.781 €). Cijena za kontinentalni dio Hrvatske je oko 3% niža od prosjeka, dok je za Jadranski dio Hrvatske dvostruko veća od prosjeka.

Cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj

Cijena poljoprivrednog zemljišta jpgCijena poljoprivrednog zemljišta varira u ovisnosti o tipu poljoprivrednog zemljišta, dijelu Hrvatske, mikrolokaciji, kvaliteti tla, veličini parcele i o nizu drugih faktora. Posljednji podaci dostupni od Državnog zavoda za statistiku za 2018. godinu (tablica 1) preuzeti su iz evidencije prometa nekretnina Porezne uprave, a daju prosječnu cijenu poljoprivrednog zemljišta u ovisnosti o tipu zemljišta.

Iako nam ovi podaci daju okvirnu sliku cijene poljoprivrednog zemljišta u RH, te su korisni pri usporedbi s prosječnom cijenom poljoprivrednog zemljišta prethodnih godina, te usporedbi s prosječnim cijenama poljoprivrednog zemljišta u EU, ipak ih treba uzeti s rezervom, jer pate od nekih metodoloških nedostataka.

ORANICE LIVADE PAŠNJACI
24.347 kn 12.680 kn 13.179 kn
3.290 € 1.713 € 1.781 €
Tablica 1: prosječna cijena 1 ha poljoprivrednog zemljišta u RH za 2018. g. (izvor: DZS)

Tako je npr. prosječna cijena oranice u kontinentalnom dijelu Hrvatske oko 3.200 €/ha (oko 3% manje od državnog prosjeka), međutim kvalitetna oranica, na dobroj poziciji i zadovoljavajuće površine prodaje se u istočnoj Slavoniji i za preko 10.000 €/ha, što je gotovo dvostruko više od prosječne cijene poljoprivrednog zemljišta u Jadranskom dijelu Hrvatske (a gdje je prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta dvostruko veća od državnog prosjeka). S druge strane, parcela lošije kvalitete u zapadnoj Slavoniji, na lošijoj poziciji i nezadovoljavajuće površine prodaje se i za 2.000 €/ha.

Podaci iz gornje tablice također ne uključuju cijenu prodanog poljoprivrednog zemljišta na kojem se nalaze trajne nasade, poput voćnjaka, maslinika i vinograda, a čija cijena u pravilu (opet ovisno o mnoštvu faktora) višestruko premašuje državni prosjek.

Dakle, disperzija cijena je ogromna, a sama cijena poljoprivrednog zemljišta ovisi o mnogo faktora, te se u statističkim podacima u pravilu odnosi na golo poljoprivredno zemljište, tj. zemljište koje je moguće poorati - obradivo tlo. Ono što je sigurno je da prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj polagano raste iz godine u godinu (tablica 2). Prema dostupnim podacima Eurostata, od 2015. do 2017. godine prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj porasla je za 279 eura po hektaru, što je godišnji porast od oko 140 €/ha.

2015. 2016. 2017.
2.726 € 2.835 € 3.005 €
Tablica 2: prosječna cijena 1 ha poljoprivrednog zemljišta u RH (izvor: Eurostat)

Cijena poljoprivrednog zemljišta po županijama u kontinentalnom dijelu Hrvatske ide ponajviše u prilog Varaždinskoj i Međimurskoj županiji, dok su najniže cijene u Ličkoj, Karlovačkoj i Sisačko-moslavačkoj županiji. U Jadranskom dijelu Hrvatske najviše se cijene poljoprivredna zemljišta u Zadarskom zaleđu, te u Neretvanskoj dolini.

Cijena poljoprivrednog zemljišta u EU

Cijena poljoprivrednog zemljišta u ostalim zemljama EU iznimno je visoka u odnosu na cijenu poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj. Hrvatska se nalazi na samom začelju zemalja EU po tržišnoj vrijednosti obradivog tla (tablica 3). Manju cijenu za hektar obradive zemlje moguće je dobiti samo u Estoniji, Latviji i Rumunjskoj.

  €/ha
Nizozemska 68.197
Luksemburg 35.590
Italija 33.538
Ujedinjeno Kraljevstvo 23.450
Irska 19.903
Danska 17.328
Slovenija 16.876
Španjolska 12.827
Grčka 12.627
Poljska 9.699
Finska 8.718
Švedska 8.708
Češka 6.462
Francuska 6.030
Bugarska 4.622
Mađarska 4.368
Litva 3.571
Slovačka 3.009
Hrvatska 3.005
Latvija 2.975
Estonija 2.890
Rumunjska 2.085
Tablica 3: prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta u EU 2017. (izvor: Eurostat)

Kao što je iz tablice vidljivo, naši sjeverni susjedi Slovenci cijene svoje obradivo tlo gotovo šest puta više od nas, naši zapadni susjedi Talijani 11 puta, a Nizozemci čak 23 puta više.

Ipak, to su prosječne cijene poljoprivrednog zemljišta za cijele države, a kao i u Hrvatskoj, postoje velike razlike među različitim regijama pojedinih država. Pa dok u Mađarskoj gdje je prosjek cijene poljoprivrednog zemljišta 4.368 €/ha cijene u 10 od 11 regija variraju samo od 4.067 - 4.950 €/ha, u Grčkoj variraju od 8.537 - do nevjerojatnih 55.515 €/ha, a u Španjolskoj od 7.044 - enormnih 131.263 €/ha na Kanarskim otocima.

Cijene poljoprivrednog zemljišta su u pravilu stabilnije u regijama srednje i sjeverne Europe, dok najviše variraju u zamljama Mediterana. Razlog je velika geografska, klimatska i ekonomska raznolikost različitih regija unutar iste države, što je najviše izraženo u Mediteranskim zemljama, poput Španjolske, Italije, Grčke i Hrvatske.

Cijena poljoprivrednog zemljišta u budućnosti

Cijenu poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj tijekom narednih godina nije lako predvidjeti na temelju dostupnih podataka. Naime, iako je za očekivati da će i narednih godina cijena rasti 100-200 €/ha, postoje neki nepredvidivi faktori. Hoće li ukidanje moratorija na kupnju poljoprivrednog zemljišta stranim pravnim i fizičkim osobama utjecati na nagli skok cijene poljoprivrednog zemljišta? Hoće li nova financijska kriza koja nam kuca na vrata utjecati na nagli pad cijene poljoprivrednog zemljišta?

Isto tako je zanimljivo da je od 2011. do 2017. cijena poljoprivrednog zemljišta u Danskoj, Španjolskoj, Francuskoj, Latviji i Finskoj potpuno stagnirala, ili se blago povećavala kao u Hrvatskoj, samo 100-200 €/ha godišnje (uz znatno veću prosječnu cijenu). Međutim, cijene u Irskoj, Grčkoj, Italiji i Slovačkoj pale su i po nekoliko tisuća eura po hektaru u istom razdoblju, dok je u preostalim zemljama EU cijena rasla za nekoliko tisuća eura po hektaru.

Zaključak je da je tržište nekretnina poljoprivrednim zemljištem vrlo nestabilno i ovisi o mnoštvu poznatih i nepoznatih, tj. predvidivih i nepredvidivih faktora, tako da svako predviđanje sadrži vrlo velik koeficijent pogreške.

Pročitajte i ovo:

Česta pitanja o poljoprivrednom zemljištu jpg
Česta pitanja

Pročitajte naše odgovore na česta pitanja o poljoprivrednom zemljištu

Zakon o poljoprivrednom zemljištu jpg
Zakon o PZ

Donosimo sažetak Zakona o poljoprivrednom zemljištu

Cijena poljoprivrednog zemljišta jpg
Cijena zemljišta

Analiza cijena poljoprivrednog zemljišta u Republici Hrvatskoj i EU

Agencija za promet poljoprivrednim zemljištem jpg
O Agenciji

Više o Agenciji za promet poljoprivrednim zemljištem: opseg djelatnosti i vidokrug nadležnosti